本文摘要：当前我国招商用地供给规模较小，存量去化受限，部分城市面对较小的招商库存压力。

当前我国招商用地供给规模较小，存量去化受限，部分城市面对较小的招商库存压力。经济增长速度上升、招商类项目出租汽车政策及电商市场兴起等内外部因素，对商业的冲击越发反感，商业地产行业变革压力越发急迫。

面临这一形势，近日，中指研究院公布了《2019中国商业地产发展白皮书》，报告认为，在行业升级和消费引导下，今年商业地产企业在布局层面大力探讨核心城市，挖掘潜力区域；在产品方面，精准定位，打造出差异化产品和个性化体验；在资金层面，多渠道融资，大力试水资产证券化；在资本运作与统合层面也大大前进。而在竞争格局上，企业间的竞争、区域间的竞争态势愈发明晰，龙头企业的核心竞争力也在渐渐强化，归属于我国的商业地产高品质时代早已来临。市场承压自今年以来，不受宏观经济运行及行业变革等内外部因素影响，新建商业地产研发投资和销售面积皆经常出现了同比上升，这也使得本来就已转入存量竞争的商业地产市场，库存压力更进一步激化，商业地产的运营能力就显得更为最重要。另外，在经济结构的持续优化、新技术的递归升级以及消费新趋势等联合起到下，商业地产行业的变革与调整步伐更进一步减缓。

《2019中国商业地产发展白皮书》表明，商业地产新房市场投资、销售同比上升，新开工面积维持稳定。数据表明，今年1-5月，商业地产研发投资额约6756亿元，同比上升7.9%，新开工面积为9118万平方米，同比小幅快速增长0.4%；在市场需求方面，1-5月全国商业地产市场销售面积为4544万平方米，同比上升12.7%。商业营业用房，新开工面积及销售面积同比皆有上升。

数据表明，今年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为6667万平方米，同比上升4.7%；在市场需求方面，1-5月，全国商业营业用房销售面积为3293万平方米，同比上升12.9%；在新开工逐步上升、销售增加的情况下，全国追加商业营业用房市场展现出为供过于求。此外，招商土地市场整体供应量较小，一线城市热度减。今年1-6月，全国300城招商用地发售规划建筑面积为1.02亿平方米，同比上升13.2%，共计成交价0.91亿平方米，同比上升5.9%；成交价楼面均价为2179.6元/平方米，同比暴跌6.6%；平均值溢价率为9.21%，较去年同期提升了0.9个百分点。

从各等级城市来看，一线城市量加价升，成交价楼面均价下跌明显，市场热度减；二线城市招商土地市场内部分化，土地市场承压；三四线城市招商土地市场热度下降。从宏观环境来看，面对经济上行压力，企业发展放缓。同时，服务行业增长速度也有所上升，消费对于经济的夹住起到有所弱化。

这对于商业地产投资末端与销售末端来说，不会导致一定的影响，今年前五个月，包括商业营业用房和办公楼的商业地产研发投资额及销售面积皆经常出现上升。同时，电商的兴起对于线下实体商业的影响持续烘烤。

社会消费品零售总额的快速增长活力更好地来自于网上消费，线下实体商业受到冲击。今年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3293万平方米，同比上升12.9%。

与此同时，预示着招商类项目出租汽车政策的实施，招商市场受到了较小的冲击，商住房的流动性大大降低，成交价规模和成交价价格同比降幅明显。招商类项目出租汽车政策的落地实行对招商类产品市场的供需格局产生了根本性影响，更进一步激化了招商类产品的库存压力。

商业地产新趋势随着经济转型升级持续发力，消费已沦为驱动经济快速增长的主要动力。在消费规模持续不断扩大的同时，消费结构也在大大升级：一是文化娱乐等服务性消费市场需求大幅度减少；二是对于个性化服务市场需求内容更加辽阔，对于服务体验、消费场景的拒绝更加低；三是随着城乡居民收益差距大大增大，三线及以下城市、地区的消费力量大大兴起。

近几年，新兴技术较慢发展，商业模式不断创新，社会大众的消费市场需求已从物质、心理市场需求逐步南北精神市场需求等更加高层次，在服务品质、消费体验、个性化偏爱等方面有了更高的市场需求。当前，带入体验式场景的购物广场、主题鲜明的开放式商业街区、植入文化旅游IP的主题乐园，以及以冰雪体育、人文艺术为主题的商业公园等商业业态，符合了人们对场景体验、文化内容、个性化偏爱等方面的市场需求，沦为挤满人气、引导休闲娱乐娱乐方式的消费新风口。因此，深刻印象洞察消费升级、技术递归对商业模式变迁的传导逻辑，做到商业业态更迭规律，应付大大产生的新的消费市场需求，打造出引导时代潮流的创新性产品，沦为商业地产发展的核心内容。对于商业创意而言，企业应向体验场景和商业内容上冲刺，不断丰富居民休闲娱乐娱乐生活。

当前，一些商业项目在定位上带入了地区特色元素，在业态配备上引人注目了消费的体验性，注重消费者人性化市场需求，创新性营造了一种沉浸式商业体验场景。这也转变了城市居民的生活方式，在商业发展模式上获取了新探索。

例如武汉群星城、北京三里屯太古里，在个性化打造出上下脚了功夫，顺利更有大量客流。除了带入地区特色主题元素，营造非常丰富的空间情景体验之外，人文科技IP与休闲娱乐娱乐跨界融合，打造出多业态的体验式主题乐园也沦为地产商更加不愿尝试的新自由选择。例如无锡融创文旅城、新华联铜官窑古镇项目，将人文、科技、历史等主题元素与现代休闲娱乐娱乐业态结合，以更好的互动性、体验性、参与性，打造出多元业态融合的主题乐园，符合了人们对美好生活的市场需求。探讨当下文化消费市场，IP冷是绕行不过去的一个关键词。

商业地产商为了更有客流，大力与经典文化IP联姻，打造出沉浸式交互场景。例如广州时尚天河商业广场、天津大悦城项目在发展定位方面带入了极具浪漫情怀和艺术内容的IP，逃跑了消费者浪漫和猎奇的市场需求，营造出有一种让消费者身临其境的内容情境，以一种雅俗共赏的方式与消费者创建了对话相连。

对于未来商业地产的发展方向，《2019中国商业地产发展白皮书》认为，企业在商业创意方面，不应坚决差异化定位，补充区域功能短板，打造出休闲娱乐娱乐的体验式场景。同时，运用特色主题IP赋能，非常丰富商业内容，从内容和场景上提高体验感和互动性。如此才能打造出倍受消费者讨厌的产品，引导消费升级新趋势。

行业格局改变当前，商业地产于是以面对着新的行业发展格局。一方面，在消费升级和商业变迁的背景下，市场需求端正在再次发生转变，新模式新技术递归日益减缓，商业变革大大经常出现。而另一方面，招商市场早已转入到存量高度竞争的时代，行业竞争越发白热化。在时代变局下，商业地产企业在布局、产品、资金、资本统合等方面大大地调整和完备自己的发展思路，以期持续稳固自己的竞争优势。

在商业地产的发展过程中，消费者最必要能感受到的就是商业业态及产品的大大升级与创意，而精准定位则是提供目标群体、符合消费市场需求、创建品牌形象的前提和核心。在精准定位的基础上，企业产品业态和产品空间也正在转入差异化模式。在存量高度竞争的背景下，差异化产品的建设早已沦为企业的核心竞争力之一。在消费市场需求末端年轻化、个性化、社交化、娱乐简化的发展趋势下，商业地产运营企业也在逐步建构起快乐体系，构建与消费者的情感相连，并在此基础上通过活动、服务等持续升级产品的快乐力，建构出有更为多元的乐园消费模式。

此外，一些商业地产仍在大力试水资产证券化。国内商业地产REITs在储架发售、可阔募化等方面不断创新，为标准化REITs的落地夯实基础。光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产反对专项计划和菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产反对专项计划分别沦为国内市场首单地产基金储架式商业REITs和国内首单可扩募物流仓储REITs产品。

在商业地产资产证券化的基础上，轻资产模式较慢发展，REITs产品于是以展现生命力。通过发售REITs产品，企业可以切断商业地产证券化和投资解散渠道，继而在此基础上构建轻资产运营模式，推展企业规模较慢扩展。资本统合仍然是商业地产企业做到大做到强劲最必要有效地的途径之一，它不仅有可能带给资本和项目端的协同效应，而且也是企业提供优质存量资产的最重要方式。今年商业地产企业、商业经营企业之间的资本并购仍然很活跃，企业间统合机会大大显出。

综合来看，商业地产项目层面的统合主要分成两种策略：一方面是规模为王策略，增大布局二线和三四线城市优质商业项目，减少市场占有率。另一方面是城市更新策略，探讨一线城市存量优质商业项目，精耕细作。如今，商业地产行业早已转入调整和高度竞争期，面对着诸多不确认因素。

这也为市场中的各类参予主体明确提出了新的挑战，企业必须大大调整和完备自己的发展路径，精确做到政策南北和市场需求，在价值投资的原则下，大力应付市场变化。通过精准布局、挖掘潜力、区域耕耘，大大强化优质土储，大力拓宽自身的护城河。

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